Kataster- und Ingenieurvermessung
Grundstücksvermessung für Bauherren und Grundeigentümer
Teilung | Amtlicher Lageplan | Amtliche Grenzanzeige und Grenzvermessung
Grobabsteckung | Feinabsteckung | Sockelabnahme | Gebäudeeinmessung
Eigentümer eines Grundstücks oder eines Gebäudes benötigen in der Regel Leistungen, die nur von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder den Katasterämtern erbracht werden können und dürfen, denn:
Um die Grenzen und die Lage des Eigentums zuverlässig feststellen zu können und Missbrauch auszuschließen, erkennt der Gesetzgeber als Freiberufler nur die von Ihm befugten Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) oder die Katasterämter als Leistungserbringer an.
1. Die Teilung
Sofern noch kein passendes Grundstück gefunden wurde oder ein bereits vorhandenes noch nicht als Baugrundstück ausgewiesen ist, kann man z. B. ein Stück von einem bestehenden Grundstück abtrennen, welches eine optimale Bebaubarkeit zulässt (Teilung).
Ist jetzt auch noch die Zufahrt (direkte Straßenanbindung oder Wegerecht) und die Erreichbarkeit für Ver- und Entsorger geregelt (Erschließung), steht der Genehmigung des Teilungsantrags durch das Planungsamt der Gemeinde nichts mehr im Wege. Als Grundlage für einen Teilungsantrag fordert die Gemeinde i. d. R. einen Amtlichen Lageplan, welcher bei Verwirklichung eines Bauprojektes durch Veredelung mit vermessungstechnischen Details sowie durch Eintrag des Projektes zum Amtlichen Lageplan zum Bauantrag genutzt wird. Der Amtliche Lageplan kann nur von einem Öff. best. Verm.-Ing. oder den Katasterämtern erstellt werden.
2. Der Amtliche Lageplan
Erst nachdem der ÖbVI oder das Katasteramt vorhandene Situation (Baumbestand, Gebäude, Lage, Teilung usw.) festgestellt und in einen Lageplan eingetragen hat, kann der Architekt mit der Erarbeitung der Baupläne beginnen. Dieser Amtliche Lageplan wird auch für die Genehmigung des Bauantrages seitens Bauordnungsamtes gefordert.
3. Die Amtliche Grenzanzeige und die Grenzvermessung
Im Rahmen der Erstellung des Amtlichen Lageplans ist die Grenzuntersuchung (gegebenenfalls mit Amtlicher Grenzanzeige oder Grenzvermessung) von besonderer Bedeutung. Das Verfahren der Amtlichen Grenzanzeige oder der Grenzvermessung kann auch unabhängig von einem Bauvorhaben eingeleitet werden. Hierbei wird der Grenzverlauf des Grundstückes durch den ÖbVI oder die Katasterbehörden ermittelt. Hierauf aufbauend kann bei fehlenden Grenzzeichen eine evtl. erforderliche Grenzvermessung (mit Grenzfeststellung) durchgeführt werden. Eventuelle Differenzen werden vom ÖbVI mit den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke abgeklärt.
Kauft oder erbt man ein altes Haus, sind die Grenzen des Grundstücks häufig nur ungenau bekannt.
Gehört die Hecke zu meinem Grundstück?
Darf der Nachbar da einfach eine Garage bauen??
Eine Grenzvermessung (mit Grenzfeststellung) durch den ÖbVI schafft amtlich bestätigte Sicherheit und hilft damit künftige Streitigkeiten zu vermeiden.
Spätestens vor Gericht wird der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur als Sachverständiger benötigt.
4. Die Grobabsteckung
Wenn nun die vom Architekten erstellte Planung mitsamt Amtlichem Lageplan bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht und genehmigt wurde, kann mit der Ausschachtung der Baugrube begonnen werden. Hierzu gibt der ÖbVI der mit dem Aushub beauftragten Firma die äußeren Ecken des zukünftigen Gebäudes sowie eine Höhenmarke zur optimalen Baggertiefe der Baugrube vor. Das spart erhebliche Kosten, da durch diese Maßnahme ein minimaler Aushub gewährleistet wird.
5. Die Feinabsteckung
Damit dann die Bodenplatte gegossen werden kann und die Maurer mit der Arbeit beginnen können, werden vom ÖbVI die Baupläne nach Lage und Höhe nunmehr exakt in die Örtlichkeit übertragen. Es ist von äußerster Wichtigkeit, dass die Feinabsteckung von qualifizierter Stelle unter Kenntnis des Grenzverlaufs durchgeführt wird. Dieses Vorgehen schafft für den Bauherrn die Rechtssicherheit, dass die Planung an genehmigter Position in Lage und Höhe realisiert wird und nicht gegen das gültige Baurecht verstößt. Beispielsweise kann fehlerhafter Grenzabstand (Bauwich) zum Nachbargrundstück auch Jahre später noch zu Regressansprüchen führen.
6. Die Sockelabnahme (Grundriß- und/oder Höhenbescheinigung)
Mit der Baugenehmigung kann die Behörde festlegen, dass eine Sockelabnahme notwendig ist. Diese Sockelabnahme soll zu einem möglichst frühen Zeitpunkt (vor Fertigstellung der Kellerdecke) sicherstellen, dass das Gebäude in seiner Lage, Höhe und Ausdehnung den in der Baugenehmigung festgelegten Bedingungen entspricht. Dem Eigentümer kann eine solche Sockelabnahme bei Streitigkeiten mit Behörden und Nachbarn von Nutzen sein. Auch eine Überprüfung der Vollgeschossigkeit durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (nach Baurecht) der obersten Etage (i. d. R. Dachgeschoss) kann von den Bauämtern der Städte und Gemeinden als Auflage zur Baugenehmigung gemacht werden.
7. Die Gebäudeeinmessung
Ist das neue Gebäude fertig gestellt, muss es noch in das Amtliche Kataster zur Darstellung in der Flurkarte übernommen werden. Grundlage dafür ist die Gebäudeeinmessung, die ebenfalls vom ÖbVI oder den Katasterämtern durchführt wird. Mit der Übernahme wird das Haus Bestandteil des Informationssystems der Gemeinde und von jetzt an bei der Planung der Energieversorger, der Telefongesellschaften und anderer, großflächig arbeitender Unternehmen berücksichtigt.
Die Gebäudeeinmessung dient auch zur Ausstellung einer Grenzbescheinigung, die häufig von den Banken zur Bestätigung des Baufortschrittes verlangt wird, bevor die letzte Baukreditrate ausgezahlt wird.