Bauen
DER BEBAUUNGSPLAN
Wenn die Entscheidung für ein Baugrundstück so gut wie gefallen scheint, dann gilt es noch eine Hürde zu überwinden: Die baurechtlichen Vorschriften. Für den Nichtfachmann ist der Bebauungsplan aber oft ein Buch mit sieben Siegeln. Folgende Checkliste, die Sie sich einfach ausdrucken können, soll Ihnen den nötigen Durchblick ermöglichen.
1. Baugrenze
2. Baulinie
3. Grenzpunkt
4. Flurstücksnr.
5. Art der baulichen Nutzung
6. Anzahl der Vollgeschosse
7. Grund-flächenzahl
8. Geschoss-flächenzahl
9. Bauweise
10. Dach-neigung
11. Bebauungs-plangrenze
Den rechtsverbindlichen Bebauungsplan
... können alle, die sich für ein bestimmtes Grundstück interessieren, beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Er besteht aus einem Text- und einem Planteil, aus denen die nötigen Informationen ersichtlich sind.
Die Baulast...
... gehört zwar nicht zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Bebauungsplanes zu Abständen, Zufahrten, Stellplätzen oder Ähnlichem allein mit dem eigenen Grundstück nicht erfüllt werden können, aber eine diesbezügliche Lösung unter "Verwendung" des Nachbargrundstückes ermöglicht werden kann. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.
Für die Eintragung der Baulast ist das Zugeständnis des oder der betroffenen Grundstücksnachbarn erforderlich, welche erlauben müssen das deren Grundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu genutzt werden darf. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen, welche von ihm zu einem späteren Zeitpunkt nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den "Partnern" meist eine Entschädigung ausgehandelt.
Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht bereits Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis des zuständigen Bauordnungsamtes.
Die Abstandflächen (auch Bauwich genannt)...
... zwischen der Außenwand des geplanten Gebäudes und der Grundstücksgrenze werden vom Bauordnungsrecht der Bundesländer im Groben wie folgt vorgeschrieben: ca. 0,4 bis 1 x die Außenwandhöhe des Gebäudes. Das ist selbstverständlich besonders dann für Sie wichtig, wenn es sich bei dem fraglichen Grundstück beispielsweise um eine Baulücke oder ein Grundstück mit einer geringen Straßenfrontbreite handelt. Denn zum Beispiel die Größe, die Sie sich für Ihr Traumhaus vorstellen, kann durch diese Vorschriften deutlich eingeschränkt werden - wenn nicht wie bereits oben angesprochen eine Ausweitung über einen Baulasteintrag besteht. Eine baurechtlich geschickte und optimierte Positionierung Ihres Gebäudes ist mit den heutigen softwaretechnischen Möglichkeiten leicht möglich. Auch die Aufteilung eines großen Grundstückes, welches in nach Baurecht optimierte kleine Baugrundstücke unterteilt werden soll kann so - nach entsprechender Vermessung - genau ermittelt werden, um Landverluste zu vermeiden.
Die Art der baulichen Nutzung...
... ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiet entschieden haben. Auf welche Art von Gebäude wird beispielsweise der Blick aus dem Küchenfenster fallen. Es ist eben nicht nur relevant, wo und wann man bauen darf, sondern auch, ob das Baugebiet als reine Wohnbaufläche (W), für gewerbliche Bauflächen (G) oder als Mischgebiet geplant ist. Im Bebauungsplan umfasst normalerweise eine Tabelle - die Nutzungsschablone.
Die offene oder geschlossene Bauweise...
... kann im Bebauungsplan vorgegeben sein. Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, dass sich die Wände der Häuser berühren.
Das Maß der Bebauung...
... kann festgesetzt sein. Dazu können gehören:
- die Grundflächenzahl oder kurz "GRZ"
(Eine "GRZ" von 0,4 schreibt zum Beispiel vor, dass
allerhöchstens 40 % der Grundstücksfläche bebaut
werden dürfen)
- die Anzahl der Vollgeschosse
- die Gebäudehöhe
- die Geschoßflächenzahl oder kurz "GFZ"
(bei einer "GFZ" von 0,8 darf beispielsweise die Fläche
aller Vollgeschosse 80 % der Grundstücksfläche nicht
übersteigen)
Die Baulinien und -grenzen...
... sind deshalb wichtig, weil Baugrenzen (Punkt-Strich-Strich) mit dem Gebäude nicht überschritten werden dürfen, diese Grenze aber nicht zwangsweise berührt werden muss, während eine der Gebäudeseiten aber gezwungenermaßen auf eine vorgegebene Baulinie (Punkt-Punkt-Strich) gebaut werden muss.
Andere Vorschriften...
... wie Dachneigung, -eindeckung, Hauptfirstrichtung oder auch Bepflanzungsvorschriften könnten in einigen Fällen ebenfalls zu beachten sein. Zum Beispiel, wenn eine Baulücke in einem denkmalgeschützten Straßenstück geschlossen wird.